投资美国公爵好吗？
最近看到很多回答，感觉很好笑，不知道有没有专业人士，来谈谈对房地产的看法。 首先我声明一点，任何国家的房地产，在任何周期的任何时候，都不可能大跌，如果跌了那就是金融危机和经济危机，那些说美国可能会像日本一样出现失去二十年，这种话根本就是无脑黑，别以为换了国家就可以重蹈覆辙。
我们说说为什么不可能大跌呢？因为房地产是一种金融产品，它和股票、债券不一样，它是有实际价值的，也就是说你买房子，不管是不是用来住的，只要它是完工的，那么它就是有实际价值的。而股票和债券本质上只是一种契约，这种契约本身是没有实体存在的，它只是代表着我对某个公司拥有的权益。而这种权益是否值得持有或者是否应该卖出，取决于这个公司的经营情况以及带给股东的利益。比如你买腾讯的股票，你希望它涨，那是因为腾讯是个好公司，你买了以后，它业绩增长给你带来收益。但你买房子并不会因为它会涨就去买，而是因为你认为它的价格相对于它的价值是低的，所以你决定买来做长期资产配置。换句话说，你的房地产买入价格，是你能承担的金融杠杆上限决定的，而不是你认为它会不断上涨，所以去借更多钱买入。如果没有金融杠杆的话，哪怕房子永远涨，你也永远不可能实现盈利。因为你还款总额始终等于你借贷总额。
其次我们来谈谈公典的问题，公典其实和二手房交易差不多，只不过把交易的房产变成了空置房，从税收等角度来看，确实能减少一些炒房行为。但是投资者购买空置房其实没有什么影响，因为投资者购买的房屋大部分都会重新装修，用来做长线自住和投资。真正炒房的人也不会去买公典，因为他们不会等到空出来再去交易，他们会随时花巨资去买下刚建好尚未售出的新房，然后等待升值。